Legal Analysis of the Sale and Purchase Agreement (PPJB) Against Sellers Who Do Not Want to Sign the Sale and Purchase Deed (AJB) (Study of Decision Number: 34/Pdt G/2020/PN Cbi)

Muhammad Miswari Lubis; Hasim Purba; Edy Ikhsan

doi:10.59890/ijla.v3i2.3

Authors

Muhammad Miswari Lubis Universitas Sumatera Utara
Hasim Purba Universitas Sumatera Utara
Edy Ikhsan Universitas Sumatera Utara

DOI:

https://doi.org/10.59890/ijla.v3i2.3

Keywords:

Binding of Sale and Purchase Agreement, Deed of Sale and Purchase, Signing of AJB

Abstract

This study uses normative juridical research that is descriptive analysis and uses secondary data including primary legal materials, secondary legal materials, tertiary legal materials collected by literature study and analyzed through qualitative descriptive analysis. The results of the study show that the legal force of the Sale and Purchase Agreement (PPJB) against the buyer when the seller does not want to sign the Sale and Purchase Deed (AJB) is still guaranteed because the PPJB made authentically by a Notary has perfect evidentiary power in accordance with the Notary Position Law No. 30 of 2004, Article 1338 of the Civil Code and Article 1266 of the Civil Code. The procedures and legal reasons underlying the need for an addendum to the Sale and Purchase Agreement (PPJB) when the seller refuses to sign the Sale and Purchase Deed (AJB) are based on Article 1338 of the Civil Code and Article 1457 of the Civil Code. The juridical analysis of the Binding Sale and Purchase Agreement (PPJB) against sellers who do not want to sign the Sale and Purchase Deed (AJB) based on the study of the decision number: 34/Pdt.G/2020/PN Cbi was carried out through a lawsuit in court verstek with valid evidence submitted by the Plaintiff.

References

Abdi Dharma, “Kepastian Hukum Terhadap Proses Pembuatan Akta Jual Beli Yang Menyimpang Dari Ketentuan PP 24/1997 (Studi Di Kec. Nurussalam Kab. Aceh Timur),” Jurnal Hukum Ekonomi Syariah, Vol. 2, 2019: 55-67

Abel Agustian, “Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Kondominium Akibat Wanprestasi,” Recital Review, Vol. 2, No. 2, 2020: 77–92

Agus Purwo Saputro and Miftakhul Huda, “Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Surat Kuasa Menjual Dan/Atau Melepas Hak Atas Objek Yang Menjadi Agunan Di Bank,” Jurnal Ilmiah Ar-Risalah, Vol. 22, No. 1, 2024: 51–64

Ahmad Miru dan Sakk Pati, 2011, Hukum Perikatan, Rajarafindo Perkasa Jakarta

Ahmadi Miru, 2018, Hukum Kontrak & Perancangan Kontrak, Rajagrafindo Persada, Depok

Ana Silviana, Khairul Anami, dan Handojo Djoko Waloejo, “Memahami Pentingnya Akta Jual Beli (AJB) dalam Transaksi Pemindahan Hak Atas Tanah karena Jual Beli Tanah,” Law, Development & Justice Review, Vol. 3, No. 2, 2020: 191–95

Andi Mulia Wahyuni, Hasbir Paserangi, dan Kahar Lahae, “Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Tanah Yang Mengandung Unsur Tindakan Pura-Pura,” Syntax Literate, Vol. 7, No. 2, 2022: 552–68

Andy Hartanto, 2015, Panduan Lengkap Hukum Praktis Kepemilikan Tanah, Surabaya, Laksbang Justitia

Aptina, “Kekuatan Mengikat Klausula Addendum Mengenai Besarnya Bunga Pinjaman Yang Dibuat Delapan Bulan Setelah Perjanjian Utang Piutang Dibuat,” Jurnal Education and Development, Vol. 9, No. 4, 2021: 205–10

Arivan Halim, “Kedudukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Yang Dibuat Pengembang Dalam Pre Project Selling,” Jurnal Ustice Voice, Vol. 1, No. 2, 2022: 53–69

Ayu Herlin Norma Yunita, “Penyelesaian Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Beli Tanah Dan Bangunan Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,” Nusantara Hasana Journal, Vol. 2, No. 2, 2022: 230–238

Bustanul Arifien Rusydi, “Problem Kehadiran Dan Upaya Hukum Tergugat Dalam Putusan Verstek Perkara Perceraian Pada Pengadilan Agama Bandung,” Jurnal Muslim Heritage, Vol. 5, No. 2, 2020: 371–393

Christopher Nicolas Cowandy, “Kedudukan Hukum Perjanjian Utang-Piutang Di Balik Perjanjian Pengikatan Jual Brli,” Jurnal Education and development, Vol. 9, No. 4, 2021: 1–4

Edith Griselda Eugenia and Markoni, “Kekuatan Hukum Penyimpangan Pasal 1266 Dan Pasal 1267 Kuhperdata Sebagai Syarat Batal Dalam Perspektif Asas Kebebasan Berkontrak Dan Kepastian Hukum (Studi Kasus Putusan Makamah Agung No. 2782/K/PDT.2009),” Arus Jurnal Sosial Dan Humaniora, Vol. 4, No. 3, 2024: 1183–1194

Erfan Mirza Aulia Rachman and Diah Ayu Candra Kirana, “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Dalam Praktik Pre Project-Selling Di Indonesia,” Jurnal Education and Development, Vol. 11, No. 1, 2023: 94–100

Galih Bagas Soesilo and Isna Aditia Pratama, “Perlindungan Hukum Akibat Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Dihadapan Notaris Di Purworejo,” Eksaminasi: Jurnal Hukum, Vol. 2, No. 1, 2022: 30–55

Gede Tusan Ardika dan Ramli, “Kekutan Hukum Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (Studi Di Desa Babakan Kecamatan Sandubaya Kota Mataram)”, Jurnal Unmasmataram, Vol. 13 No. 1 2019: 43-57

H Suhendar and M a Athoillah, “Pertimbangan Hakim Dalam Perkara Penyalahgunaan Keadaan (Misbruik Van Omstandigheden),” Jurnal Yudisial, Vol. 16, No. 2, 2023: 250–268

H.S. Salim, 2003, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta

Habib Adjie, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris, Refika Aditama, Bandung

Handoko, Widhi, 2018, Kebijakan Hukum Pertanahan, Sebuah Refleksi Keadilan hokum Progresif, Thafa Media, Yogyakarta

Harisoni Hutasoit et al., “Analisis Yuridis Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Atas Harga Yang Telah Disepakati Bersama (Studi Putusan Mahkamah Agung No.602 K/Pdt/2020),” Jurnal Media Akademik, Vol. 2, No. 5, 2024: 3031–5220

Herian Budiono, 2016, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung

Herlien Budiono, 2012, Kumpulan Tulisan Hukum Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Jakarta

I Made Arjaya, Ni Komang Mahyuni Gita Paramita, and I Made Suwitra, “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli,” Jurnal Ilmu Komunikasi, Sosial Dan Humaniora, Vol. 1, No. 2, 2023: 15–26

Imelda Martinelli, Sarah Angelina Setiahata Lumban Tobing, and Vilyn Angelina, “Konsep Dan Penyelesaian Sengketa Penyalahgunaan Kuasa Mutlak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah,” Jurnal Pendidikan Sejarah Dan Riset Sosial Humaniora, Vol. 4, No. 2, 2024: 170–183

Jihaan Nabila Zula, “Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Atau Bangunan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB),” UNES Journal of Swara Justisia, Vol. 8, No. 2, 2024, hal. 338–348

Khoidin, 2020, Hukum Notariat Di Indonesia (Suatu Pengantar Singkat), Laksbang Justisia, Yogyakarta

Khoirul Ummam, Deny Guntara, dan Muhamad Abas, “Akibat Hukum Terhadap Wanprestasi Dalam Perjanjian Dibawah Tangan Atas Jual Beli Tanah Dan Bangunan Berdasarkan Pasal 1320 Kuhperdata,” The Juris Journal, Vol. 7, No. 1, 2023: 133–144

Liza Dameria Marbun, Budiman Ginting, and Detania Sukarja, “Tanggung Jawab Hukum Pengembang Rumah Susun Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanpa Sertifikat Laik Fungsi Kepada Konsumen Berdasarkan Hukum Positif Indonesia,” Recht Studiosum Law Review, Vol. 2, No. 2, 2023: 63–80.

Made Erik Kresmeina Legawantara, dkk, “Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah”, Jurnal Interprestasi Hukum, Vol. 1 No. 1 2020: 1-12

Muhaimin, 2020, Metode Penelitian Hukum, Mataram University Press, Mataram

Muhammad Utama Karami and Mohamad Fajri Mekka Putra, “Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun Yang Dibuat Oleh Notaris Akibat Wanprestasi,” Pakuan Law Review Journal, Vol. 9, No. 4, 2023: 29–40

Mukti Fajar and Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif Dan Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta

Najma Syamila, Michellena, dan Salsabillah Ayu Puspita, “Akta Jual Beli (AJB) Sebagai Alat Bukti Dalam Penyelesaian Sengketa Wanprestasi Jual Beli Tanah (Studi Putusan Pengadilan Negeri Tanjungkarang Nomor 172/PDT.G/2018/PN.TJK),” Jurnal Kewarganegaraan, Vol. 8, No. 1, 2024: 1–23

Nandang Purnama, “Perlindungan Hukum Tenaga Kerja Dan Pengusaha Dalam Pelaksanaan Perjanjian Kerja Pasal 59 Berdasarkan Undang- Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja,” Pakuan Justice Journal of Law, Vol. 2, No. 1, 2021: 74–86

Nicholas Ardy Wibisana and Retno Dewi Pulung Sari, “Penggunaan Klausula Eksonerasi Dalam Ppjb Rumah Susun Dalam Perspektif Perlindungan Konsumen,” Jurnal Hukum Ius Publicum, Vol. 5, No. 1, 2024: 1–10

Nomensen Sinamo, 2010, Metode Penelitian Hukum dalam Teori dan Praktek, Bumi Intitama Sejahtera, Jakarta

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian Hukum, Kencana Prenada, Jakarta

Phinka Aprila Maya Sakuntala, “Analisis Yuridis Pembeli Yang Wanprestasi Terhadap Kesepakatan Pembayaran Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah Dan Bangunan (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung RI Nomor: 1650/K/Pdt/2015),” Jurnal Akta Notaris, Vol. 3, No. 2, 2024; 194–209

Putusan Nomor 34/Pdt G/2020/Pn Cbi

R. Soeroso, 2010, Perjanjian Di Bawah Tangan: Pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika, Jakarta

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, 2003, Kitap Undang-Undang Hukum Perdata, cet. XXX, PT. Pradnya Paramita, Jakarta

Rabiul Fajri, “Analisis Pembelaan Hak Milik Tergugat Dalam Sengketa Perjanjian Jual Beli Toko Di Plaza Bukit Tinggi” Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, 2023

Rahimah Asfani et al., “Analisis Yuridis Efektifitas Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Dalam Perlindungan Hukum (Studi Penelitian Di Kantor Notaris/PPAT Wiwid Hanny Saputri),” Journal of Education Religion Humanities and Multidiciplinary, Vol. 1, No. 2, 2023: 315–327

Rahmat Ramadhani, “Kedudukan Hukum Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah,” Jurnal Kajian Hukum, Vol. 3, No. 3, 2022: 45–50

Rengganis Febrelina and Totok Tumangkar, “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Dalam Ppjb (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) Yang Obyeknya Dijaminkan Oleh Penjual,” Jurnal Akta Notaris, Vol. 2, No. 1, 2023: 114–123

Rusti Yani and Siti Malikhatun Badriyah, “Pelaksanaan Jual Beli Dan Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,” Jurnal Notarius, Vol. 15, No. 1, 2022: 34–50

Saifullah, 2004, Konsep Dasar Metode Penelitian Dalam Proposal Skripsi, Fakultas Syariah UIN Malang, Malang

Salim HAL. S, 2010, Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum, Rajawali Pers, Jakarta

Salsabila Putri Paramadani, Betty Rubiati, and Agus Suwandono, “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Rumah Susun Bukan Hunian (Non-Hunian) Ditinjau Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen Dan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun,” Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Vol. 4, No. 1, 2020: 18–35

Salsabilah Alfiyyah Furi and Muhammad Raihan Ruddy, “Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dengan Objek Yang Sama Dihubungkan Dengan Tanggung Jawab Notaris,” Jurnal Riset Ilmu Hukum, Vol. 4, No. 1, 2024: 37–44

Selly and Ukas, “Analisis Yuridis Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Atas Sistem Pre Project Selling,” Jurnal UP Batam, Vol. 1, No. 1, 2023: 1–8

Sendy Anantyo, Siti Malikhatun Badriyah, and Adya Paramita Prabandari, “Kekuatan Hukum Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Baik Rumah Dan Ruko (Kios) Di Perumnas,” Jurnal Notarius, Vol. 14, No. 2, 2021: 818–833

Sheira Maghfira Maulani Utami and Anda Setiawati, “Masalah Keterlambatan Penandatangan AJB Dan Penyerahan Unit Apartemen Regatta (Studi Putusan No. 573/Pdt.G/2020/Pn Jkt.Utr),” Reformasi Hukum Trisakti, Vol. 4, No. 1, 2022: 219–228

Soerjono Soekanto, 2014, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Rajawali Pers, Jakarta

Sugiyono, 2018, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D, Alfabeta, Bandung

Suwardi and Widyawati Boediningsih, “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Condotel Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli,” Kajian Hukum dan Keadilan, Vol. 6, No. 1, 2022, Hal. 15-26

Tubagus Syaiful Ikhwan, “Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah,” Jurnal Hukum Kenotariatan Otentik’s, Vol. 16, No. 2, 2024: 199–222

Undang-Undang Dasar Tahun 1945

Undang-Undang Hukum Acara Perdata

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)

William and Muzwar Irawan, “Analisis Yuridis Terhadap Wanprestasinya Salah Satu Pihak Dalam Akta PPJB Terhadap Hak Atas Tanah (Studi Putusan Mahkamah Agung No.2161k/Pdt/2014),” Jurnal Ilmiah Hukum, Vol. 2, No. 2, 2023: 1–18

Winahyu Erwiningsih, “Kekuatan Hukum Kuasa Menjual Dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli Yang Pemberi Kuasanya Meninggal Dunia,” Jurnal Ilmiah Bidang Sosial, Ekonomi, Budaya, Teknologi, dan Pendidikan, Vol. 2, No. 7, 2023, Hal. 2091–2106.